冠君產業信托 (2778)簡評

我想讀者們看財經BLOG都是為了取得一些貼士，正如那隻值得買進，那隻應該沽掉，目標價是多少，止蝕價又是多少，這令筆者很奇怪，是否筆者推介後你真的會去買進，或者我說一聲沽掉你真的走去沽掉，如果是的話，我很樂意講給大家聽止蝕位和目標價在哪裏，以便跟你們作出相反操作，到時賺的是我，而讀者則要看誰行動夠快。不過當你看了本網誌內所有文章，包括個股的分析後，也是還得獨立思考如何行動，畢竟金錢是讀者而不是筆者的，另外，我也不會像一般財經分析員那樣說出目標價和止蝕價，因為好的股票不應設限，不應投資的股票根本不能沾手，那還何來目標和止蝕呢。

今天也就讓大家如願以償，為大家簡單講解一隻房地產信托基金，而且筆者知道很多投資者也鐘情於此，皆因息率非常高。此房產信託基金為耳熟能詳的冠君產業信托(2778)，房產信托故名思意即純綷的物業收租股，而冠君則坐擁港島區的花旗銀行廣場及旺角區的朗豪坊的寫字樓及商場。

截至2008年業績為止，收入分佈則由花旗銀行廣場、朗豪坊寫字樓及朗豪坊商場分別佔總營收的74.7%、9.1%及16.2%，由於受金融海嘯影響，港島區甲級寫字樓首季空置率上升至3.9%，而且更有經濟分析師預測將升至6%的水平，這些數據也就預示著冠君有可能要削減租金或出租率下降，從而影響到其主要營收，至於旺角的朗豪坊，也受觀塘等地區的寫字樓供應量和租金的競爭影響，筆者認為短期內將令冠軍的營收進一步受壓。而2008年每股虧損為0.77港元，主要受物業重估影響，而宣佈每單位可分派利益為0.3198港元，以現時股價水平計算息率約16%，看數字簡直非常吸引。

不過，能夠在本網誌裏引起筆者做分析的股票，並非泛泛之輩。細看年報之下，發現來自核心業務的分派只是0.2188港元，而其餘的0.101港元則是由於一些財技以及某些投資者放棄分派而令每單位持有人可分派上升，亦即是說假設這些動作不復再，則實際每單位持有人實質分派的息率只有11%。另外，再細心留意最近的通函(於2009/04/06刊登於港交所)，公司按1.92港元的價格發行了51,107,281單位予基金管理人作為08年下半年內所有管理費用，而該筆發行佔發行後單位總數約1.1393%，而上半年則收取16,014,689單位作管理費用，即是說假以時日，單位持有人將會被管理人逐步攤佔所持權益，從而影響遠期的收益。另外，此考量也未列入以股代息的考慮，假設基金管理人全數以股代息並每年收取單位作為管理費用的話，我相信遠期可分派水平被攤薄的水平更嚴重。

最後，從管理架構上而言，冠君的基金管理人就是鷹君資產管理（冠君）有限公司，該公司是鷹君(41)的全資附屬公司。細心留意以上一系列管理架構、數字和分派政策，以及鷹君(41)為何將物業注入冠君分拆上巿後，從客觀方面分析都認為是從注入冠君後取得一次性特殊收益，並長遠以分派單位給基金管理人從而慢慢攤佔單位持有人權益，將物業的現金流重新放回自己的袋子裏的一系列手段。

因此，綜合而言，是否真的有16%這麼優厚的息率，真是見人見智，值不值得投資，亦都要細心考慮了。

─ 撰文者：雪明